[건설이코노미뉴스]임차인은 임차목적물의 점유와 주민등록으로 주택임대차보호법상 대항력을 갖고, 이에 더하여 확정일자를 통해 배당절차에서 우선변제권을 갖게 된다. 오늘은 임대인이 임차목적물을 다른 사람에게 매도하여 임차인이 새로운 임대인과 임대차 계약서를 새로 작성한 경우 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지되는지에 대해 판례를 통해 알아보고자 한다.
사안은 다음과 같다. 임차인은 이 사건 부동산에 관하여 A회사와 보증금 1억 4,000만 원, 임대차기간 2010. 7. 19.부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이를 ‘제1차 임대차계약’이라 한다)을 체결하고, 같은 날 위 부동산을 인도받은 다음 위 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.
그 후 위 부동산은 B회사에 소유권이 양도되어 소유권이전등기가 이루어졌고, 같은 날에 임차인은 B회사와 보증금은 제1차 임대차계약과 동일하게 1억 4,000만원, 임대차기간은 새로운 임대차 계약체결일부터 2011. 7. 18.까지로 한 임대차계약(이를 ‘제2차 임대차계약’이라 한다)을 다시 체결하였다.
B회사와 임차인의 제2차 임대차계약 체결 당시 위 둘은 특약사항으로 ‘①임대인은 임대차기간 만료로 임대차 종료 시 권리금 6,000만 원을 인정·지급한다, ②임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억 원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다’라는 내용의 약정을 하였고, B회사는 임대차 계약체결일에 이 사건 부동산에 관하여 채권최고액 12억 원의 근저당권을 설정하여 주었다. 임차인은 그 다음날 새로운 임대차계약서상에 확정일자를 받았다. 그 후위 근저당권에 기하여 이 사건 부동산에 관한 임의경매절차가 개시되었다.
이 때, 임차인은 제1차 임대차계약을 기초로 발생하였던 우선변제권이 그대로 유지될지, 아니면 제1차 임대차계약을 기초로 발생하였던 우선변제권은 소멸하였고, 이 사건 제2차 임대차계약의 확정일자일로 우선변제권이 발생하는지가 쟁점이 되었다. 전자가 인정된다면, 임차인은 1순위로 우선변제권이 인정되겠지만, 후자가 인정된다면 채권최고액 12억 원의 근저당권에 밀려 후순위로 배당받을 수밖에 없기 때문이다.
이에 대하여 대법원은 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할 수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의 임대인으로서의 지위를 승계한다. 그러나 임차권의 대항 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것이다.
따라서 새로운 소유자와 임차인이 동일한 목적물에 관하여 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 그와는 별개의 임대차계약을 새로이 체결하여 그들 사이의 법률관계가 이 새로운 계약에 의하여 규율되는 것으로 정할 수 있다. 그리고 그 경우에는 종전의 임대차계약은 그와 같은 합의의 결과로 그 효력을 상실하게 되므로, 다른 특별한 사정이 없는 한 이제 종전의 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등에게 주장할 수 없다고 할 것이라고 판단(대법원 2013. 12. 12. 선고 2013다211919 판결 )하여 임차인의 제1차 임대차계약에 따른 우선변제권은 소멸하고, 제2차 임대차계약에 따른 우선변제권만 인정하였다.
이상과 같이 임대차계약 도중에 임대인이 변경되었다하더라도 대항력에 의하여 임대차보호법상 임차인의 지위는 계속 인정되므로, 임대차계약을 반드시 새로 작성할 필요는 없으며, 임대차계약을 새로 작성하는 경우에는 새로운 임대인이 설정한 근저당권 등으로 임차인의 우선변제권이 후순위로 밀리는 경우가 발생할 수 있으므로 주의를 요한다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
