[건설이코노미뉴스] 상가건물임대차보호법 제3조 제1항은 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 「부가가치세법」 제8조, 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”라고 규정하고 있다. ‘제3자에 대하여 효력이 생긴다’는 의미는 ‘대항력을 갖는다’를 의미로, 주택임대차보호법과 마찬가지로 임대인 이외에 제3자에게도 임대차계약의 효력을 주장할 수 있다는 의미이다.
그렇다면 상가건물을 임차하여 사업자등록을 하고 영업을 해오던 임차인이 사업을 폐업한 경우에도 대항력이 유지되는 것일까? 다음과 같은 사안에서 임차인이 상가건물 임대차보호법상 대항력을 유지할 수 있는지 살펴보자.
임대인으로부터 점포를 임차한 임차인인 A가 사업자등록 후 B에게 이 사건 점포를 전대하고, 그 무렵 스넥코너 영업을 그만두어 사실상 스넥코너 영업을 폐업함으로써 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가건물임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록으로 볼 수 없게 되었다. 한편 위 점포를 전차하여 스넥코너 영업을 한 B는 그 명의로 이 사건 점포에 대하여 사업자등록을 한 바 없다. 이 경우 A의 상가건물 임대차보호법상 대항력이 유지될 수 있을까?
이에 대하여 대법원은 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력 또는 같은 법 제5조 제2항 소정의 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하다고 판시하고 있다. 즉, 임차인은 사업을 영위하면서 사업자등록을 계속 유지해야 대항력이 유지된다는 것이다. 따라서 A는 이 사건 점포에 대하여 대항력 및 우선변제권을 상실하였다고 판단하였다.
구체적으로 대법원의 판결 취지를 살펴보면, 신규로 사업을 개시한 자가 휴업 또는 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 지체 없이 관할세무서장에게 신고하여야 하고, 사업자가 폐업하거나 사업개시일 전에 등록한 자가 그 후 사실상 사업을 개시하지 아니하게 되는 때에는 사업장 관할세무서장은 지체 없이 그 등록을 말소하여야 한다고 규정하고 있는 부가가치세법 제8조 제8항, 제9항의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 할 것이다 (대법원 2006. 1. 13. 선고 2005다64002 판결).
그렇다면 임차인이 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 후, 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 어떻게 될까?
이에 대하여 법원은 상가건물 임차권의 대항력의 요건인 사업자등록은 거래의 안전을 위하여 사업자등록증에 기재된 사업장에 대하여 임차권이 존재함을 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로서 마련한 것이고, 임대차를 공시하는 효력은 사업자등록증에 기재된 사업장에 한하여 미치므로, 임차한 상가건물을 사업장으로 하여 사업자등록을 한 사업자가 사업장을 다른 장소로 변경하는 사업자등록정정을 한 경우에는 정정된 사업자등록은 종전의 사업장에 대한 임대차를 공시하는 효력이 없고, 사업자는 종전의 사업장에 대하여 취득한 상가건물임대차보호법상 대항력을 상실한다(대구지방법원 2008. 5. 20. 선고 2007나20356 판결)라고 판시하고 있다.
이상과 같이 상가건물 임대차에 있어 임차인이 사실상 사업을 폐업하거나 사업장을 변경한 경우에는 점포에 대하여 대항력을 상실할 수 있으므로, 주의를 요한다 할 것이다.
<법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
