[건설이코노미뉴스] 점유취득시효완성 후 부동산이 처분된 경우 소유자에 대한 불법행위 또는 채무불이행 책임이 인정될까?
점유취득시효제도란 부동산을 20년 간 소유의 의사로 평온ㆍ공연하게 점유한 자는 민법 제245조 제1항에 의하여 점유부동산에 관하여 소유자에 대한 소유권이전등기청구권을 청구할 수 있는 권리를 말한다.
즉, 점유자는 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 점유하였더라도 소유권이전등기를 완료해야 완전한 소유자가 되고, 그 이전에는 단순히 소유권이전등기를 청구할 수 있는 권리가 생기는 것에 그친다는 말이다.
따라서 점유취득시효가 완성된 후 점유자가 소유권이전등기를 하기 전에 부동산이 처분된다면 점유자는 소유권 취득의 기회를 상실하게 된다. 이때 점유자는 소유자를 상대로 채무불이행 책임을 묻거나 불법행위에 따른 손해배상책임을 물을 수 있을지에 대해 알아보고자 한다.
구체적인 사실관계를 통해 알아보자. A는 A소유의 토지를 매각하기로 하면서, 그 준비단계로서 1990.4.17. 이 사건 계쟁 토지부분을 점유하고 있던 B를 상대로 그 지상건물의 철거와 대지의 인도를 구하는 소송(이하 전소송이라 한다)을 제기하는 한편, 같은 해 6.경 C에 이 사건 토지를 매도하기로 예약하고, 같은 해 7.13. C와 정식매매계약을 체결하고, 계약금을 수령하였다. 그런데, B는 위 전소송에서 1990.6.18.자 준비서면으로 시효취득의 항변을 하였다가, 같은 해 10.18. 시효취득을 원인으로 한 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 반소를 제기하였다.
A는 C와 매매계약을 체결하는 등 그 처분계획을 진행하던 중에 B가 위와 같이 시효취득의 항변을 하고 이를 청구원인으로 하여 반소를 제기하여 왔으나, 제1심 법원에서 반소청구가 기각되는 등 그 동안의 소송진행 경과에 비추어 B의 주장이 근거가 없다고 보고, B의 항소 이후 위 C와의 약정에 따라 잔대금을 지급받고 B가 위 전소송을 계속 수행하기 위하여 위 C 명의로 가등기만을 경료하였다. 그 후 위 사건의 항소심에서 제1심 판결이 취소되고 B 승소의 판결이 선고된 후 그 판결이 확정되기 전에 소유권이전등기를 경료해 주었다.
이에 대하여 B는 다음과 같이 주장하였다. A가 위 전소송에서 B가 이 사건 계쟁토지부분에 관하여 취득시효완성을 주장하면서 소유권이전등기절차의 이행을 구하는 반소를 제기하였고, 더구나 2심에서 승소까지 하여 B의 시효취득사실을 알 수 있었음에도, 위 토지를 C에게 처분하여 소유권이전등기를 마침으로써 취득시효완성을 원인으로 한 소유권이전등기의무를 이행불능에 빠지게 하였으므로, A는 불법행위자로서 시효취득자인 B에 대하여 그가 입은 손해를 배상할 책임이 있다.
이에 대하여 원심은 B는 A가 이 사건 계쟁토지부분을 시효취득하였음을 알지 못하고 C에 이 사건 토지를 매도한 것이라고 할 것이므로, 이를 매도한 것이 A에 대하여 불법행위가 되는 것이라고는 할 수 없다는 이유로 B의 주장을 배척하였고, 대법원도 동일한 판단을 내렸다(대법원 1995. 7. 11. 선고 94다4509 판결).
대법원은 취득시효가 완성된 후 그 취득시효를 주장하거나 이로 인한 소유권이전등기청구를 하기 이전에는 그 등기명의인인 부동산 소유자로서는, 특별한 사정이 없는 한, 그 시효취득사실을 알 수 없는 것이므로, 이를 제3자에게 처분하였다고 하더라도 불법행위가 성립하는 것은 아니라고 할 것이다.
더불어 부동산 소유자가 그 부동산을 처분하기 위하여 먼저 그 부동산을 점유하고 있는 사람을 상대로 그 인도를 구하는 소송을 제기하여 이를 진행하고 있던 중에 상대방이 취득시효의 항변을 한다거나 반소를 제기하였다는 것만으로 부동산 소유자가 상대방의 시효취득 사실을 알았다고 할 수 없고, 더욱이 이 사건에서와 같이, 상대방의 시효취득을 원인으로 한 반소청구가 제1심에서 기각된 마당에는 부동산소유자가 상대방의 시효취득을 알았다고 볼 수 없다고 판시하였다.
또한, 부동산 점유자에게 시효취득으로 인한 소유권이전등기청구권이 있다고 하더라도 이로 인하여 부동산 소유자와 시효취득자 사이에 계약상의 채권·채무관계가 성립하는 것은 아니므로, 그 부동산을 처분한 소유자에게 채무불이행 책임을 물을 수 없다고도 판시하였다.
