[문종하 변호사의 법률솔루션]"건물 일부가 타인 토지 위에 건립된 경우 분쟁 사례" 

[건설이코노미뉴스]부동산을 매수하였는데 나중에 알고 보니 대지의 일부가 타인소유이던가 건물의 일부가 타인의 토지 위에 지어진 사실을 알게 되어 분쟁이 발생하는 사례가 간혹 있다. 

오늘은 부동산 매매계약의 목적물인 대지의 일부가 타인소유이고 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는데 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사로 존립을 유지할 수 없게 된 경우에는 매수인은 어떻게 해야 할지 살펴보도록 하자. 

사실관계는 다음과 같다. 토지와 건물의 매도자인 A는 B에게 이 사건 토지 및 그 지상의 건물을 매도하고, B 앞으로 각 소유권이전등기가 마쳐졌다. 이 사건 토지 및 건물 중 각 일부는 그 전에 소외인이 A로부터 임차하여 이를 자동차수리센터 및 그 주차장으로 점유ㆍ사용하고 있었는데, B는 위 매매ㆍ취득에 즈음하여 그 임대인으로서의 지위도 인수하였다.

위와 같이 매수ㆍ임대한 토지 및 건물의 각 일부가 실제로는 이웃하는 토지에 속하거나 그 이웃 토지 위에 건립되어 있었다. 두 토지를 구분하는 옹벽 또는 울타리가 일찍부터 지적부상의 경계와는 달리 잘못 쌓여져 있었기 때문이다. 

그리하여 이웃 토지의 소유자들이 B를 상대로 그와 같이 자신의 소유권을 침범하는 건물 부분의 철거, 토지 부분의 인도 및 차임 상당 부당이득의 반환을 청구하는 소송을 제기하였다. 이 소송이 진행되던 중 B는 위 건물 부분을 철거하고 점유 토지를 인도하였다. 그 후 차임 상당 부당이득반환 청구 부분에 관하여 B는 패소 판결이 선고ㆍ확정되었다.

이에 대하여 대법원은 매매계약에서 건물과 그 대지가 계약의 목적물인데 건물의 일부가 경계를 침범하여 이웃 토지 위에 건립되어 있는 경우에 매도인이 그 경계 침범의 건물부분에 관한 대지부분을 취득하여 매수인에게 이전하지 못하는 때에는 매수인은 매도인에 대하여 민법 제572조를 유추적용하여 담보책임을 물을 수 있다.

그리고 그 경우에 이웃 토지의 소유자가 소유권에 기하여 그와 같은 방해상태의 배제를 구하는 소를 제기하여 승소의 확정판결을 받았으면, 다른 특별한 사정이 없는 한 매도인은 그 대지 부분을 취득하여 매수인에게 이전할 수 없게 되었다고 봄이 상당하다고 판시하였다.

또한 대법원은 민법 제572조는 매매목적물의 일부가 타인에게 속하는데 매도인이 이를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 경우 매도인의 담보책임에 대하여 규정하고 있다. 

그러므로 건물 및 대지의 매매에서 그 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 위 규정이 적용됨에는 의문이 없다. 그런데 그러한 경우 중에는 건물의 일부도 타인의 토지 위에 건립되어 있는 경우도 있을 것이다. 

이 후자의 경우에 매매목적물인 건물의 일부가 그 피침범토지 소유자의 권리행사에 좇아 결국 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없는 운명에 있다고 하면, 이는 매도인에게 그 건물부분의 존립 자체에 관한 권리가 흠결된 것으로서 종국적으로는 매매목적물을 취득하지 못하게 되는 바의 전형적인 위험요소가 당해 매매계약에 내재하고 있다는 흠이 있다.

앞서 본 대지의 일부만이 타인에게 속하는 경우 또는 나아가 일반적으로 매매목적물인 건물의 일부만이 타인에게 속하는 경우에 준하여 처리되어야 할 것이다라고 판단하였다(대법원 2009. 7. 23 선고 2009다33570 판결). 

즉, 매수한 부동산의 일부가 타인의 소유 혹은 타인 소유의 토지 위에 건립된 경우로서 매수인이 이를 철거하여야 하는 등 그 존립을 유지할 수 없게 된다면, 매수인은 매도인에게 대금감액 청구 또는 잔존 부분만으로는 선의의 매수인이 매수하지 않았을 경우라면 계약전부에 대한 해제를 할 수 있고, 이와 별도로 손해배상 청구도 가능하다 할 것이다.