[박규훈 건설전문변호사의 법률이야기]아파트에 발생한 누수로 인한 피해, 누가 배상해야 할까?

[건설이코노미뉴스]건축물이 지어진 후 시공상의 잘못으로 발생하는 하자들은 균열, 처짐, 비틀림, 들뜸, 침하, 파손, 붕괴, 누수, 누출, 작동 또는 기능불량, 부착 또는 접지불량 및 결선불량의 문제들은 그 건물을 이용하거나 거주하는 사람들에게 많은 불편을 초래하며 심지어 생명, 신체에 큰 위협이 된다. 특히 이러한 건축물의 하자 중 누수하자는 특정 하자부위에 발생하여 그 부분에 재산상의 피해를 발생시킬 뿐만 아니라 누수가 구조물을 타고 흘러가 건축물의 다른 부분이나 공간에도 피해를 확대시킨다. 특히 최근의 여름철 장마와 올해의 13호 태풍 버빙카로 인하여 많은 누수피해가 발생하고 있다.

이 때 누수가 발생한 건축물이 단독주택 등과 같이 특정 개인이 소유하거나 거주하는 건물이라면 그 개인에게 손해가 발생하는 것에 그칠 것이나, 아파트와 같이 여러 구분소유자들이 전유부분을 구분소유하고 공용부분을 공유하는 집합건물의 경우에 누수하자가 발생하여 그 주변에 피해를 발생시킬 경우 이웃들 간 손해배상 책임의 부담에 관한 문제가 발생한다. 본 글에서는 아파트 등 집합건물의 누수하자로 인하여 손해가 발생할 경우 그 손해배상 책임의 근거가 무엇인지, 배상책임자는 누구인지에 관하여 알아보고자 한다.

민법 제758조(공작물 등의 점유자, 소유자의 책임) 제1항에 따르면, 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있으며, 다만 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다(단서조항). 여기서 공작물 점유자란 공작물을 직접적·구체적으로 지배하면서 사실상 점유·관리하는 자로서(대법원 1993. 1. 12. 선고 92다23551 판결 등 참조), 공작물을 사실상 지배하면서 그 설치 또는 보존상의 하자로 인하여 발생할 수 있는 각종 사고를 방지하기 위하여 공작물을 보수·관리할 권한 및 책임이 있는 자를 말한다(대법원 2000. 4. 21. 선고 2000다386 판결). 공작물은 사람에 의해 인위적으로 축조된 일정 공간의 구조물이며, 건축물 및 이를 구성하는 개별 부분들 역시 모두 공작물의 범위에 포함되므로, 집합건물의 누수하자로 인한 피해의 경우에도 위 민법상 공작물 책임에 관한 규정이 적용된다. 

한편, 집합건물은 건물 중 구조상 구분된 개별적인 부분이자 각 개별 구분소유자들의 구분소유의 대상이 되는 ‘전유부분’과(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제2조 제3호), 이러한 전유부분 외의 집합건물의 부분으로서 여러 개의 전유부분으로 통하는 복도, 계단, 그 밖에 구조상 구분소유자 전원 또는 일부의 공용(共用)에 제공되는 건물부분인 ‘공용부분’으로 나뉜다(집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제3조 제1항). 이러한 ‘전유부분’과 ‘공용부분’은 하나의 집합건물에 속한 부분이나, 각 부분의 점유자 및 소유자가 다르므로 공작물 책임자도 달라지게 된다.

우선 ‘전유부분’은 집합건물의 공용부분과 달리 전유부분은 구분소유자가 직접 관리하는 것이 원칙이므로(대법원 2021. 9. 16. 선고 2016다260882 판결), ‘전유부분’에 속하는 부위에서 누수하자가 발생하여 이로 인하여 타인에게 손해를 발생시켰다면 민법 제758조 제1항 본문에 따라 해당 전유부분을 점유하는 자가 1차적으로 책임을 지고, 그 점유자가 관리상의 과실이 없음이 인정되면 동 규정의 단서조항에 따라 소유자가 손해배상책임을 부담하게 된다.

예를 들어 아파트의 10층에 위치한 전유세대의 전유부분에서 누수하자가 발생하였고, 그 누수가 아래층인 9층으로 유입되어 천장, 벽, 바닥의 벽지 및 바닥타일, 가구 등을 훼손하고 전기기구의 고장을 초래하는 등으로 손해를 발생시켰다면 누수하자가 발생한 전유부분을 점유하는 10층 입주민이 9층 입주민에게 손해를 배상하여야 한다는 것이다. 실제 집합건물의 3층 전유부분 배관에서 발생한 누수사고로 아래 층에 손해를 발생시킨 사안에서 법원은 3층 전유부분을 점유하는 자가 3층에 설치된 시설의 설치 또는 보존상의 하자로 발생할 수 있는 각종 사고를 방지할 책임이 있는 공작물 책임자이므로 누수하자로 인한 아래층의 손해를 배상하여야 한다는 판단을 하였다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2006다4564 판결).

그렇다면 아파트의 전유부분이 아닌 공용부분의 누수하자로 인하여 손해가 발생한 경우에는 그 공용부분의 관리자는 누구이며, 어느 정도의 손해를 배상하여야 할까? 보통 아파트의 공용부분을 실질적으로 관리하는 것은 입주자대표회의와 공동주택 위탁관리계약을 체결하여 아파트를 관리하는 관리주체(공동주택관리법 제2조 제1항 10호)이므로 관리사무소 등 관리주체가 배상책임을 부담한다고 생각할 수 있다. 그러나 아파트 공용부분을 사실상 지배하는 점유자는 입주자대표회의이므로 공용부분에 발생한 누수하자로 확대피해가 발생한 경우에 그 피해는 입주자대표회의가 부담하여야 한다.

최근 법원 판례는 일관되게 ‘입주자대표회의에게 관리주체 선정 및 관리방법의 결정, 각종 시설 및 설비 등의 유지 및 운영기준 등 공동주택의 관리에 필요한 사항을 의결할 수 있는 반면에, 관리주체는 입주자대표회의의 지시나 사전 동의를 받아 공용부분을 관리할 뿐 독자적인 의사결정권이나 이해관계를 갖지 않고 있으므로 공용부분을 사실상 지배하여 이를 직접 점유하고 관리하는 주체는 입주자대표회의이다’라는 점을 근거로 입주자대표회의를 공작물 책임을 부담하는 점유자로 보고 있으며(서울남부지방법원 2020. 5. 28. 선고 2019나***** 판결 참조), 공용부분에 발생한 하자로 인하여 타인에게 손해가 발생한 경우에 그 배상책임을 부담하도록 하고 있다.

마지막으로 공작물의 점유자 또는 소유자가 부담하는 손해배상의 범위를 살펴보면, 공작물의 점유자 또는 소유자가 공작물의 설치·보존상의 하자로 손해배상책임을 부담하는 경우에도 민법상 손해배상에 관한 일반적인 법리가 적용되며, 이 때 손해배상책임의 범위는 공작물의 설치·또는 보존상의 하자와 그 손해 사이에 상당인과관계 있는 범위의 손해로 한정된다(대법원 2012. 6. 28. 선고 2010다58056 판결). 즉 위층에 누수하자가 발생하고 그 누수가 아래 층 거실로 유입되어 피해가 발생하였을 경우에도 그 누수로 인하여 직접적으로 훼손되어 보수를 요하는 범위에서만 손해배상책임이 인정된다는 것이다.

또한 불법행위 또는 채무불이행에 따른 채무자의 손해배상액을 산정할 때에 손해부담의 공평을 기하기 위하여 채무자의 책임을 제한할 수 있고(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 등 참조), 책임제한의 사유에 관한 사실인정이나 그 비율을 정하는 것은 그것이 형평의 원칙에 비추어 현저히 불합리한 것이 아닌 한 사실심의 전권사항이므로(대법원 2017. 6. 8. 선고 2016다249557 판결 등 참조), 법원은 공작물 책임의 배상액을 정함에 있어서 건물의 노후화(건축연한), 누수하자의 사전방지 등 관리의 용이함의 정도 등 여러 사정을 고려하여 책임을 제한하고 있다.

-<법무법인 태성 박규훈 변호사(건설분쟁 문의(032-873-9290)>

■박규훈 건설전문변호사는...

▲대한변호사협회 건설전문변호사 ▲대한변호사협회 재개발, 재건축전문변호사 ▲아파트하자소송 변호사 ▲전) 팜팩토리 법률 자문 변호사 ▲전) 예그리나 법률 자문 변호사 ▲인하대학교 법학과 졸업 ▲전북대학교 법학전문대학원 졸업 ▲사법연수원 하계연수