[건설이코노미뉴스]오늘날 거주지의 상당 부분은 아파트(공동주택)에 해당한다. 이러한 아파트 건물은 그 자체로 그 구분소유자들에게 가장 중요한 재산이 되며, 스스로의 재산가치를 보전하고 생활상의 불편 및 안전상의 문제를 해소하기 위하여 적절한 하자보수를 받거나 하자보수에 갈음하는 손해배상을 받는 것이 매우 중요한 문제이다. 이에 지난 여러 글에서는 건축물의 하자란 무엇인지, 그리고 아파트를 분양한 사업주체와 아파트를 건설한 시공자에 대한 하자보수 및 하자보수에 갈음하는 손해배상 청구의 방안은 무엇인지를 살펴보았다. 이번 글에서는 공동주택에 관한 하자보수보증채권의 내용을 살펴보고자 한다.

공동주택의 관리에 관한 사항을 정한 공동주택관리법 제38조 제1항에서는 공동주택의 하자보수를 보장하기 위하여 공동주택을 건축 및 분양한 사업주체로 하여금 하자보수보증금을 담보책임기간 동안 예치하여야 한다고 정하고 있으며, 그 금액(보증한도액)은 총 사업비 중 대지가격을 제외한 나머지 금액의 3%이다(공동주택관리법 시행령 제42조 제1항 1호). 이는 공동주택에 발생한 하자에 대하여 시공자가 하자보수 의무(주채무)를 이행하지 않거나 이행할 수 없는 경우에 보증채무자로 하여금 위 보증한도 내에서 시공자의 하자보수 의무를 보증하여 공동주택의 하자문제에 대한 입주민들의 권리를 보호하기 위한 취지의 제도이다. 공동주택관리법 시행령 제41조 제1항에서는 위 하자보수보증금을 실제 현금으로 은행에 예치하는 것 외에도 제1항 각 호에서 정하는 보증사들이 취급하는 하자보수보증계약에 가입하도록 정하고 있다. 이에 실제 공동주택을 건축 및 분양하는 사업주체들은 거의 대부분 막대한 현금을 은행에 예치하기보다는 하자보수보증계약을 체결하는 형태를 취하고 있다.

한편, 위 하자보수보증의 대상이 되는 하자는 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항에 따른 담보책임기간 내에 발생하는 하자이며 내력구조부별(건물의 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단 등 건물의 주요구조부) 하자에 대한 담보책임은 10년, 그 외의 나머지 시설공사별 하자에 대하여는 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 2호 및 별표 4의 각 담보책임기간 내에 발생한 하자들이 보증대상이 된다. 그 외에 사용검사 전에 이미 발생한 하자 및 미시공, 오시공 하자들은 보증대상에서 제외된다. 실제 공동주택의 하자보수보증계약을 취급하는 보증사들의 보증약관에서는 사용검사 후 하자담보책임기간 내에 발생한 하자들을 보증대상으로 정하고 있으며, 아예 설계도면과 달리 시공되거나 미시공된 부분(미시공 및 오시공), 사용검사 이전에 발생한 하자를 보증이행 대상이 아닌 하자로 명시하는 경우도 있다.

그리고 위와 같은 하자보수보증 대상인 사용검사 후의 각 내력구조부별, 시설공사별 하자들에 대하여 보증사에 하자보수보증금을 청구하기 위해서는 보증사고의 발생이 입증되어야 한다. 보증사고의 내용은 공동주택을 건축·분양한 이후 그 공동주택에 관하여 공동주택관리법 시행령 제36조 제1항에서 정한 하자보수대상 시설공사의 하자담보책임기간 내에 하자가 발생하였고, 이에 대하여 공동주택관리법 시행령 제38조 제1항에 따른 보증채권자(입주자대표회의)가 하자보수를 요청하였음에도 불구하고, 주채무자인 시공자가 그 보수요청을 받고도 이를 정당한 이유 없이 보수하지 않는 경우를 말한다. 특히 하자담보책임기간(보증기간)은 공용부분을 기준으로 계산하며(공동주택관리법 제36조 제1항), 공용부분의 하자담보책임기간 기산점은 공동주택의 사용승인일이므로 이 때부터 각 하자담보책임기간이 경과하기 전에 각 하자들이 발생하였음이 인정되어야 한다. 이에 대하여는 주로 입주자대표회의 또는 입주민들이 담보책임기간 내에 하자보수요청을 한 공문이나 세대하자신청서 등이 입증자료가 된다. 또한 위와 같은 자료들은 그 자체로 보수요청을 한 사실까지 입증하는 자료가 된다.

그렇다면 위와 같은 하자보수보증금 채권을 행사할 수 있는 권리자는 누구일까? 바로 공동주택의 입주자대표회의이다. 공동주택관리법 시행령 제41조 제1항에서는 사업주체가 하자보수보증계약을 체결할 시에 보증채권자를 공동주택의 사용승인권자로 정하고 있으며, 동조 제3항에서는 사용승인권자는 공동주택의 사용승인 후 입주자대표회의가 구성된 때에는 지체 없이 위 보증채권자의 지위를 입주자대표회의로 변경하고 하자보수보증서를 인계해야 한다고 정하고 있다. 이에 실제 보증사들이 발행하는 하자보수보증서의 특기사항란에는 공동주택관리법 및 동법 시행령에 따른 입주자대표회의 구성시에는 입주자대표회의가 보증채권자의 지위를 승계한 것으로 본다는 특약이 존재한다.

그렇다면 입주자대표회의는 시공자가 하자보수를 제대로 이행하지 않을 경우 손쉽게 보증사에게 보증금을 받을 수 있을까? 안타깝게도 현실적으로는 그렇지 않다. 재판 외에서 보증금을 청구할 경우 보증사는 보증사고의 입증미비를 이유로 보증금 지급을 거절할 수밖에 없다. 이에 통상적으로는 공동주택의 입주자대표회의가 각 구분소유자들로부터 하자담보추급권을 양수하여 사업주체 및 시공자에 대하여 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구하면서 그와 동시에 보증채권자의 지위에서 보증사에 대한 하자보수보증금 청구를 병합하여 청구하는 형태를 취한다. 

이 때 두 청구권의 관계를 보면, 입주자대표회의가 보증채권자로서 가지는 하자보수보증금채권은 사업주체 및 시공자 대한 하자보수비 상당의 손해배상채권과 인정 근거, 권리관계의 당사자, 책임내용 등이 서로 다른 별개의 권리이므로 보증사의 보증금 채무와 사업주체 및 시공자의 손해배상 채무가 부진정연대채무 관계에 있지는 아니하나, 위 각 채무가 겹치는 범위 내에서는 결과적으로 동일한 하자의 보수를 위하여 존재하는 것이므로, 향후 원고가 그 중 어느 한 권리를 행사하여 하자보수에 갈음한 보수비용 상당이 지급되면 다른 권리도 소멸하는 관계에 있다(대법원 2015. 3. 20. 선고 2012다107662 판결 등 참조). 이를 쉽게 말하면 각 청구권의 권리행사나 장애사유(소멸시효, 제척기간 등)는 다른 청구권에 영향을 미치지 아니하나, 어느 청구권을 행사하여 사실상 하자보수를 수령하게 되면 그 부분에 대하여 다른 청구권으로 중복하여 하자보수를 수령할 수는 없다는 것이다.

위와 같은 절차를 통해 보증사로부터 하자보수보증금을 수령할 경우 입주자대표회의는 그 보증금을 어떻게 사용하여야 하는가? 이에 관하여 공동주택관리법 제38조 제2항에서는 이를 대통령령으로 정하는 용도로만 사용하여야 하며, 하자보수보증금의 사용 후 30일 이내에 그 사용내역을 관할지자체장에게 신고하도록 하고 있다. 이에 대통령령인 공동주택관리법 시행령 제43조 각 호에 따라 하자심사, 하자분쟁조정, 판결(재판)로 인정된 하자에 대한 보수비용으로만 이를 사용하여야 한다. 그리고 이를 위반하여 하자보수보증금을 용도 외의 목적으로 사용하는 자는 2천만 원 이하의 과태료를 부과한다(공동주택관리법 제102조 제1항). 이는 보증채권자인 입주자대표회의가 공동주택 구분소유자 및 입주민들의 의사와 이익에 반하여 보증금을 부당하게 지출하는 것을 방지하기 위함이므로, 공동주택에서는 위와 같은 위반사항으로 인하여 불이익을 받지 않도록 주의하여야 한다.

오늘은 공동주택의 하자를 보수함에 있어서 시공자가 아닌 보증사를 통하여 하자보수를 이행할 수 있는 방안에 대하여 살펴보았다. 하자보수보증금은 시공자가 하자보수 의무를 이행하지 않거나 시공자의 부도 등으로 사실상 하자보수를 수령하기 불가한 상황에서 공동주택의 하자보수에 큰 도움이 될 것이나, 보증금을 청구할 수 있는 요건 및 재판 등 절차가 사업주체 및 시공자에 대한 청구에 비추어 결코 간단하지 않으며 실제 보증금을 수령한 이후에도 그 지출 용도에 제한이 존재하는 등 유의하여야 할 부분이 있다. 이에 공동주택을 관리하는 입주자대표회의 및 입주민들은 공동주택의 하자보수를 위하여 위와 같은 하자보수보증제도에 관한 내용을 정확하게 숙지할 필요가 있다.

 -<법무법인 태성 박규훈 변호사(건설분쟁 문의(032-873-9290)>

■박규훈 건설전문변호사는...

▲대한변호사협회 건설전문변호사 ▲대한변호사협회 재개발, 재건축전문변호사 ▲아파트하자소송 변호사 ▲전) 팜팩토리 법률 자문 변호사 ▲전) 예그리나 법률 자문 변호사 ▲인하대학교 법학과 졸업 ▲전북대학교 법학전문대학원 졸업 ▲사법연수원 하계연수

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