[건설이코노미뉴스] 최근 부동산 가격이 하락하면서 ‘역전세’, ‘깡통전세’ 등에 대한 기사가 심심찮게 등장하고 있다. 전세가격이 하락하면서 집주인은 임차인에게 보증금을 돌려주지 못하는 사례도 늘어나고 있다. 오늘은 임대차가 종료한 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 취할 수 있는 조치인 임차권등기명령에 대해 알아보고자 한다.
임차권등기제도는 주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인이 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 할 필요가 있으므로, 이러한 필요에 부응하여 만들어진 제도이다.
임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원 등에 임차권등기명령을 신청할 수 있도록 하고(주택임대차보호법 제3조의3 제1항), 임차권등기명령의 집행에 의한 임차권등기가 경료되면 임차인은 같은 법에 의한 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건(주택의 점유와 주민등록)을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 정하고 있다(동법 제3조의3 제5항).
임대인의 부동산이 경매로 넘어간 경우 임차권등기를 경료한 임차인의 지위는 어떻게 되는 것일까?
대법원은 임차권등기명령에 의하여 임차권등기를 한 임차인은 우선변제권을 가지며, 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능을 주목적으로 하고 있으므로, 위 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 "저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자"에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다33039 판결)고 판시하였다.
한편 임대인이 자신의 보증금반환의무의 이행에 앞서 임차인에게 임차권등기의 말소를 먼저 또는 동시에 이행하라고 주장할 수 있는지 살펴보자.
대법원은 주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무라고 판시하고 있다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결). 따라서 임차인은 임차권등기의 말소를 먼저 또는 동시에 이행해달라는 임대인의 요구를 들어줄 필요가 없다.
이상과 같이 임차인은 임대인으로부터 보증금을 돌려받지 못한 경우 이사를 하거나 전출신고를 하기 전에 임차권등기명령을 통해 임차인의 대항력과 우선변제권을 유지된다는 것을 기억해야 할 것이다.
