[문종하 변호사의 법률솔루션]
부동산에 대한 매매계약을 체결한 후 양 당사자가 계약관계를 소멸시키기로 합의할 수 있고, 위 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 묵시적으로도 가능하다. 그러나 종종 한 쪽 당사자는 계약이 묵시적으로 합의해제되었다고 주장하는데, 다른 당사자는 해제되지 않았다고 주장하는 경우가 간혹 있다.
대법원은 계약의 합의해제는 명시적으로뿐만 아니라 당사자 쌍방의 묵시적인 합의에 의하여도 할 수 있다고 할 것이나, 묵시적인 합의해제를 한 것으로 인정하려면 매매계약이 체결되어 그 대금의 일부가 지급된 상태에서 당사자 쌍방이 장기간에 걸쳐 잔대금을 지급하지 아니하거나 소유권이전등기절차를 이행하지 아니함으로써 이를 방치한 것만으로는 부족하고, 당사자 쌍방에게 계약을 실현할 의사가 없거나 계약을 포기할 의사가 있다고 볼 수 있을 정도에 이르렀다고 할 수 있어야 할 것이다. 당사자 쌍방이 계약을 실현할 의사가 있었는지의 여부는 계약이 체결된 후의 여러 가지 사정을 종합적으로 고려하여 판단하여야 할 것이라고 판단하고 있다.
구체적인 사안을 통해 살펴보면 다음과 같다. 원고의 부(父)인 소외 A가 2017. 9. 10. 피고와 사이에 이 사건 부동산을 대금 250,000,000원에 매수하되 그 이전등기는 원고 앞으로 하기로 구두로 매매계약(이하 이 사건 매매계약이라고 한다)을 체결한 후에 일시에 매매대금전액을 마련하지 못하여 피고의 도움으로 상호신용금고에 위 각 부동산을 담보로 제공하고 금 1억원을 대출받아서 매매대금을 치르기로 했다. 그러나 2017. 11.경 대출절차를 신청하던 중에 피고가 절차에 필요한 서류의 교부를 거절함으로써 대출을 받지 못하게 되었다. 그 후 이 사건 매매 잔금의 지급기일의 뚜렷한 약정이 없는 상태에서 시일이 경과하다가 위 A가 2018. 3. 4.경에 이르러 다시 금 1억5000원을 마련하여 피고에게 제공하려 하였으나 피고가 이의 수령을 거절하였다. 피고는 2019. 1. 8.경에 이르러 원고에 대하여 잔금지급 지체를 이유로 이 사건 매매계약은 무효화되었다는 내용의 통고하였다.
이에 대하여 원심은 원고 등이 이 사건 매매계약 후에 잔금의 지급을 거절하고 이 사건 매매계약을 이행할 의사가 없음을 명백하게 표시하였다고는 볼 수 없는 것이다. 따라서 잔금지급기일에 관하여 특별한 약정이 없는 상태에서 쌍방이 서로 채무를 이행하지 아니하던 중에 피고가 이 사건 매매계약을 해제하려면 위 A가 잔금을 지급하지 아니한 사실만으로는 부족하고, 피고 스스로 자신의 채무이행의 제공으로서 소유권이전등기에 필요한 일체의 서류를 완전히 교부할 수 있을 정도로 준비하고 또 상당한 기간을 정하여 잔금의 지급을 최고하여 상대방을 이행지체에 빠지게 한 후에야 비로소 이 사건 매매계약을 해제할 수 있다 할 것이다. 피고가 위 무효 통보를 함에 있어 이와 같은 피고의 채무이행의 제공을 하였다고 인정할 만한 아무런 증거가 없으므로, 위 무효통보는 해제로서의 효력이 없다고 판단하였고, 대법원도 원심의 판단은 정당하다고 보았다.
이상과 같이 단순히 장기간에 걸쳐 계약이행이 되지 않았음을 들어 계약이 묵시적으로 합의해제 되었다고 판단하지 않도록 주의가 필요하다 할 것이다. <법무법인 태성 문종하 변호사(건설분쟁 문의 032-873-9290)>
