[건설이코노미뉴스]우리 대법원은 수급인이 자기의 노력과 출재로 완성한 건물의 소유권은 도급인과 수급인 사이의 특약에 의하여 달리 정하거나 기타 특별한 사정이 없는 한 수급인에게 귀속된다고 판단하고 있다(대법원 1990.2.13.선고 89다카11401판결).
즉, 양 당사자 사이에 도급인이 건물소유권을 원시취득하기로 하는 합의 등 특별한 사정이 없는 이상 건물을 실제 건축한 수급인이 원시취득하여 도급인에게 소유권 이전이 되는 것이 원칙인 것이다.
그렇다면 건물을 신축하다 중단한 후 제3자가 나머지 공사를 진행하여 완공시킨 경우 그 건물의 소유권이 누구에게 귀속하는지 문제가 된다. 실무적으로는 당사자 사이에 약정에 따라 전 시공자가 권리를 포기하고 새로운 시공자에게 권리를 넘기지만 이러한 약정이 없다면 민법의 규정에 의하여 정리할 수 밖에 없기 때문이다.
대법원은 건축주의 사정으로 건축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우, 건물이 공사가 중단된 시점에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었다면 원래의 건축주가 그 건물의 소유권을 원시취득한다고 판단하고 있다(대법원 2006.5.12. 선고 2005다68783판결).
구체적인 사례로 살펴보면, 원래의 건축주가 4층까지 전체 골조 및 지붕공사를 완료하여 전체의 45% 내지 50% 정도의 공정에 이르렀을 무렵 부도가 나서 더 이상 공사를 계속할 수 없게 되자, 건축허가상의 건축주 명의를 원고로 변경하여 약 20%의 공정을 더 시공하였으나 원고도 부도를 내어 공사를 중지했다.
그 후 건물의 일부를 취득하기로 한 수분양자 등이 건물에 관한 잔여 공사를 직접 행한 후 소유권보존등기도 마치지 않은 상태에서 일부씩을 점유하고 있는 경우, 건축허가상의 건축주 명의를 변경한 시점에서 위 건물은 4층 전체의 골조와 지붕의 공사가 완료된 상태이어서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추었으므로 원래의 건축주가 건물을 원시취득하였다고 판단하였다(대법원 1997. 5. 9 선고 96다54867 판결).
반면 건물이 공사가 중단된 시점에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추지 못하였다면 공사를 인수한 자가 원시취득한다고 볼 것인데 대법원은 ○○아파트 신축공사를 도급받은 甲 주식회사한테서 乙 주식회사가, 甲회사의 사정으로 신축공사가 중단되었던 미완성의 건물을 양도받은 후 나머지 공사를 진행하여 구조ㆍ형태 면에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 정도로 건물을 축조하였다면 달리 도급인인 대지 공유지분권자들과 수급인인 乙 회사 사이에 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 만한 사정이 없으므로, 乙회사가 건물의 소유권을 원시취득하였다고 보았다(대법원 2011. 8. 25 선고 2009다67443,67450 판결).
이상과 같이 미완성의 건물을 인도받아 나머지 공사를 마치고 완공한 경우 건물의 소유권 귀속문제 있어 건물이 공사가 중단된 시점에서 사회통념상 독립한 건물이라고 볼 수 있는 형태와 구조를 갖추고 있었는지 여부가 중요하다 할 것이다.
