[건설이코노미뉴스]오늘은 주택임차인이 임대인의 승낙을 받아 임대주택을 전대한 경우에 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 경우 주택임대차보호법상 대항력을 취득할 수 있는지에 대해 살펴보고자 한다.
대법원은 주택임차인이 임차주택을 직접 점유하여 거주하지 않고, 간접 점유하여 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라 하더라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대하고 그 전차인이 주택을 인도받아 자신의 주민등록을 마친 때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득한다고 판시하고 있다(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결).
주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 주민등록을 제3자에 대한 대항요건으로 정한 취지는, 주택의 인도와 주민등록으로 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실이 공시될 수 있기 때문이라고 할 것이다.
설사 임차인이 주택을 직접 인도받지 않았거나 자신의 주민등록을 임차주택으로 이전하지 아니하였다고 하더라도 임대인의 승낙을 받아 전대를 하고 그 전차인이 그 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤다면 이로써 당해 주택이 임대차의 목적이 되어 있다는 사실은 충분히 공시될 수 있고 이러한 경우 다른 공시방법도 있을 수 없다.
승낙 있는 전차인이 주택을 인도받고 그의 주민등록을 마친 때로부터 임차인이 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 된다고 볼 것이고 그렇게 보더라도 제3자는 불측의 손해를 입을 염려가 없고, 또한 이렇게 해석하는 것이 서민의 주거생활의 안정을 보호하려는 위 법의 취지에도 부합하기 때문이라고 밝히고 있다.
그렇다면 임차인이 전대를 하고서도 실제 살고 있는 전차인이 주민등록을 하지 않고 실제로 살지 않는 임차인이 주민등록을 한 경우에도 대항력이 인정될까?
대법원은 주택임대차보호법 제3조 제1항 소정의 대항력은 임차인이 당해 주택에 거주하면서 이를 직접 점유하는 경우뿐만 아니라 타인의 점유를 매개로 하여 이를 간접점유하는 경우에도 인정될 수 있을 것이나, 그 경우 당해 주택에 실제로 거주하지 아니하는 간접점유자인 임차인은 주민등록의 대상이 되는 '당해 주택에 주소 또는 거소를 가진 자'(주민등록법 제6조 제1항)가 아니어서 그 자의 주민등록은 주민등록법 소정의 적법한 주민등록이라고 할 수 없다.
따라서 간접점유자에 불과한 임차인 자신의 주민등록으로는 대항력의 요건을 적법하게 갖추었다고 할 수 없으며, 임차인과의 점유매개관계에 기하여 당해 주택에 실제로 거주하는 직접점유자가 자신의 주민등록을 마친 경우에 한하여 비로소 그 임차인의 임대차가 제3자에 대하여 적법하게 대항력을 취득할 수 있다고 판시하고 있다(대법원 1994. 6. 24. 선고 94다3155 판결). 즉, 실제 거주하지 않는 임차인이 한 주민등록은 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 것이라고 볼 수 없는 것이다.
이상과 같이 임차인이 임대인의 승낙을 받아 제3자에게 전대한 경우에는 임대인과 임대차계약을 한 임차인이 아니라 실제 거주하는 전차인이 주민등록을 마쳐야 대항력을 갖출 수 있다는 점에 유의하야 한다.
