[건설이코노미뉴스] 과거 아파트는 사람이 거주하는 공간의 한 형태에 불과했으며, 온 가족이 함께 생활하는 보금자리의 의미가 강했다. 그러나 이제 아파트는 주거공간을 넘어서 개인이 보유할 수 있는 가장 중요하고 가치 있는 재산이자 재테크의 하나로 자리잡았다. 이에 아파트의 구분소유자들은 소유한 아파트의 가치상승을 위하여 아파트의 주변 호재, 입지, 명칭 등에도 많은 관심을 기울이고 있다.
특히 우리나라의 아파트는 높은 도급순위에 있는 이른바 대기업 건설사들의 브랜드가 아파트 명칭에 적용될 경우에 더욱 높은 가치를 지니곤 한다. 이러한 영향으로 아파트의 소유자들은 자기 아파트만의 특색있는 명칭을 사용하기보다는 대기업 건설사의 브랜드를 아파트의 명칭에 적용하기를 원하며, 입주자대표회의를 중심으로 기존에 있는 아파트의 명칭을 변경하고자 하는 경우가 많다. 그렇다면 아파트의 명칭은 어떠한 절차와 요건에 의하여 변경할 수 있는 것일까?
일반적으로 물건의 이름을 정하고 변경하는 것은 소유자 및 기타 권리자의 권리에 속하고, 명칭 변경으로 타인의 권리 또는 이익이 침해되지 않는 한 소유권의 범위 내의 권리로서 아파트 명칭변경권을 인정할 수 있다. 다만, 아파트 명칭변경권이 인정된다고 하더라도 그것이 무한정 인정되는 것은 아니다. 이른바 아파트의 명칭변경권의 행사요건과 관련하여서는 여러 하급심 판례에서 그 요건을 제시하고 있는데, 2008. 1. 9. 수원지방법원에서의 판결에 따르면 “건축물대장상 아파트 명칭의 변경이 허용되기 위해서는 첫째로 변경된 명칭에 부합하는 실체의 변경이 있어야 하고, 둘째로 다른 아파트와 혼동될 염려가 없어야 하며, 셋째로 집합건물 공용부분의 관리 내지 변경에 준해 집단적인 의사결정 방식에 의한 구분소유자들의 동의가 있어야 하고, 넷째로 그 명칭에 대한 권리자의 사용승낙이 있어야 한다.”고 판시하고 있다. 또한 위의 요건을 갖춘 이후에도, 건축물대장의 기재 및 관리 등에 관한 규칙 제18조에 따라 관할관청에 건축물 표시 변경신청을 하여 허가를 얻어야 한다. 이 중 중요한 요건 두 가지가 바로 ‘집합건물 공용부분의 변경을 위한 집단적인 의사결정 구분소유자들의 동의’, 그리고 ‘그 명칭에 대한 권리자(건설사)의 승낙’이다.
위 요건 중 하나로 집합건물 공용부분의 변경을 위한 구분소유자들의 결의(동의) 절차를 보면, 아파트는 현행법상 집합건물에 해당하며 아파트 구분소유자들이 소유한 아파트 전체의 명칭을 바꾸는 것은 집합건물의 공용부분 변경에 해당한다. 아파트는 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률이 적용되는 집합건물이며, 현행 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제15조에서는 집합건물의 공용부분에 대한 변경은 전체 구분소유자 및 의결권의 각 3분의 2 이상의 집회결의로서 결정할 수 있다고 규정하고 있다. 또는 구분소유자 및 의결권의 각 4분의 3 이상의 서면이나 전자적 방법에 의한 결의로서 정할 수 있으므로(집합건물법 제41조), 위와 같은 요건을 갖추어 아파트 명칭변경에 관하여 의결하여야 할 것이다. 그리고 이 경우 구분소유자들의 소유권에 관한 문제이므로 집합건물의 관리단이 아닌 입주자대표회의가 집합건물의 공용부분에 대한 변경을 진행할 수 있는지도 문제될 수 있는데, 이와 관련하여 2007. 3. 16. 서울행정법원에서의 판결에 따르면 ‘집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제23조 제1항의 취지에 부합하는 것이라면 그 존립 형식이나 명칭에 불구하고 관리단으로서의 역할을 수행할 수 있다고 판단하고 있으므로, 관리규약에 달리 정한 요건이 없는 이상 입주자대표회의도 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 의한 결의를 얻은 이상 아파트 명칭변경을 신청할 수 있다’고 보았다.
아파트 명칭변경과 관련하여 가장 중요한 부분은 바로 아파트 명칭에 사용하고자 하는 브랜드에 관한 건설사의 승낙이다. 특정 건설사의 브랜드는 그 건설사가 출원‧등록하여 상표권을 가진 재산에 해당하므로 이를 아파트의 명칭으로 사용하기 위해서는 상표권자인 건설사의 승낙이 필요하고, 해당 브랜드를 권리자인 건설사의 승낙 없이 사용할 경우 상표권을 침해한 것으로 보며(상표법 제108조 제1항 각 호), 상표권자는 그 권리를 침해한 자에 대하여 침해의 금지를 청구할 수 있고(상표법 제107조 제1항), 그 침해로 인하여 발생한 손해에 대하여 배상을 청구할 수 있으므로 주의해야 한다(상표법 제109조). 실제로 2017. 8. 14. 서울중앙지방법원에서의 판결에 따르면 아파트 명칭변경을 위하여 아파트 구분소유자들 중 80% 이상의 동의를 받았으나, 상표권자인 건설사의 공식적인 사용 승낙을 받지 않고 그 건설사의 브랜드를 사용하여 명칭을 변경한 사안에서 법원은 건설사의 손을 들어주어 상표권침해금지가처분신청을 인용한 사례가 있다. 따라서 아파트 명칭을 특정 건설사의 브랜드를 적용하여 변경하고자 한다면 그 브랜드의 상표권자인 건설사의 승낙을 반드시 얻어야 하며, 이 경우 건설사에 브랜드 사용료를 납부하여야 하는 경우가 대부분이다. 이러한 사용료는 아파트 전체의 가치상승을 위한 것이므로 각 아파트 구분소유자들이 지분비율로 이를 분담할 의무를 가진다.
<법무법인 태성 박규훈 변호사(건설분쟁 문의(032-873-9290)>
■박규훈 건설전문변호사
▲대한변호사협회 건설전문변호사 ▲대한변호사협회 재개발, 재건축전문변호사 ▲아파트하자소송 변호사 ▲전) 팜팩토리 법률 자문 변호사 ▲전) 예그리나 법률 자문 변호사 ▲인하대학교 법학과 졸업 ▲전북대학교 법학전문대학원 졸업 ▲사법연수원 하계연수
