[건설이코노미뉴스]근로소득보다 자본소득이 각광받는 현재에 부동산 투자는 비교적 안정적인 소득을 얻을 수 있는 방법으로 인식되고 있다. 특히 부동산 경매의 경우 보다 저렴한 시세의 부동산에 투자하여 이득을 얻을 수 있다는 점에서 많은 투자자들이 관심을 보이는 분야이며, 부동산 중에서도 상가 경매가 그러하다.
그러나 상가 경매에 참여하여 성공적으로 경락을 받아 소유권을 이전받게 되어 기쁨에 잠겨 있는 와중에 상가 관리단(또는 관리인)에서 미납된 관리비가 있음을 고지하며 그 관리비를 모두 지급하라는 청구를 해온다면 경락인으로서는 황당할 수밖에 없는 노릇이다. 우선 상가는 집합건물에 해당하며 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(약칭 ‘집합건물법’) 제17조에 따라 집합건물의 각 공유자는 그 지분의 비율에 따라 공용부분의 관리비용을 부담하며, 집합건물의 관리인은 위 관리비용을 각 공유자로부터 징수할 권한을 가진다(집합건물법 제25조). 따라서 경락받은 후의 관리비를 지급하는 것은 별다른 불만이 없을 것이다. 그러나 전 소유자 등이 미납한 관리비는 경락인 또는 매수인이 상가를 취득하기 전에 이미 발생한 부분이므로 이를 납부하는 것이 억울할 수밖에 없다. 이 경우 경락인 또는 상가의 매수인은 미납관리비를 순순히 지급해야 할까? 지급의무가 있다면 그 범위는 어떻게 될까?
우선 집합건물의 관리비는 공용부분에 대한 관리비와 전유부분에 대한 관리비로 나눌 수 있는데, 결론부터 말하면 공용부분에 대하여 전 소유자 등이 미납한 관리비는 특별승계인인 경락인 등이 부담하여야 한다. 집합건물법 제18조의 ‘공유자가 공용부분에 관하여 다른 공유자에 대하여 가지는 채권은 그 특별승계인에 대하여도 행사할 수 있다.’는 규정이 그 근거이다. 여기서의 특별승계인은 상가의 소유권을 새로 취득한 경락인, 매수인 등을 말한다. 집합건물의 공용부분은 집합건물의 전체 공유자의 이익에 관한 부분이므로 이를 공동으로 유지‧관리할 필요성이 높으므로 소요되는 경비에 대한 징수를 원활히 하고자 하는 것이다(대법원 2001. 9. 20. 선고 2001다8677 전원합의체 판결).
반면, 전유부분의 관리비는 공용부분에 대한 비용과는 관련이 없는 부분이며 전유부분을 새로이 취득한 경락인 등의 의사에 반하여 전유부분의 관리비까지 부담시킬 필요성이 인정되지 아니하므로, 원칙적으로 전유부분의 미납된 관리비는 경락인, 매수인 등이 부담할 의무가 없다. 다만 이 경우에도 상가 관리규약으로 경락인, 매수인 등이 부담하도록 정하였고 이를 알고도 승인하였다는 사정이 있다면 부담할 여지는 있다.
한편, 기존 소유자 등이 오랜 기간 동안 상가관리비를 계속적으로 미납하였다면 그 액수가 막대할 수밖에 없다. 그러나 모든 미납관리비를 납부해야 하는 것은 아니다. 보통 관리비의 경우 매 월 단위로 지급의무가 발생하므로 이 관리비에 대한 청구권(채권)은 원칙적으로 민법 제163조 제1호에서 규정하는 ‘1년 이내의 기간으로 정한 채권’에 해당하고 3년의 단기소멸시효가 적용된다. 따라서 상가 관리인 등이 상가의 경락인 또는 매수인에게 미납된 관리비를 청구하여도 역산하여 3년의 소멸시효가 경과한 부분의 미납관리비는 더 이상 청구할 수 없고 경락인, 매수인 등이 이를 지급해야 할 의무도 없다.
마지막으로 미납 관리비에는 연체료가 가산될 수 있는데 이러한 연체료는 위에서 말한 집합건물법 제18조에서 정한 공용부분의 유지‧관리를 위한 비용이 아니라 관리비 납부를 연체하여 그 미납한 자에게 부과되는 일종의 위약벌에 불과하다. 따라서 이러한 위약벌인 연체료까지 경락인, 매수인이 부담할 필요는 없다.
이번 글에서는 상가 등 집합건물을 새로이 취득하는 경락인, 매수인 등 특별승계인들이 미납관리비에 대하여 어떠한 의무가 있는지 그 의무의 범위는 어떻게 되는지 알아보았다. 상가의 경락인 또는 매수인들은 전 소유자 등이 미납한 관리비에 대하여 지급을 독촉 받더라도 분명하게 자신들이 납부해야 할 의무가 있는지, 그 납부의 범위가 어떻게 되는지 구체적으로 판단하여 불필요한 손실을 방지하는 것이 필요하다.
<법무법인 태성 박규훈 변호사(건설분쟁 문의(032-873-9290)>
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▲대한변호사협회 건설전문변호사 ▲대한변호사협회 재개발, 재건축전문변호사 ▲아파트하자소송 변호사 ▲전) 팜팩토리 법률 자문 변호사 ▲전) 예그리나 법률 자문 변호사 ▲인하대학교 법학과 졸업 ▲전북대학교 법학전문대학원 졸업 ▲사법연수원 하계연수
