[건설이코노미뉴스]공동주택에서 생활하는 입주민들이 가장 크게 겪는 고충 중 하나가 바로 ‘주차문제’이다. 2023년도를 기준으로 우리나라 총 자동차 대수는 약 2,595만대에 달하며 특히 수많은 사람들이 함께 거주하는 공동주택 내에서는 항상 주차자리를 확보하기 위한 치열한 경쟁이 펼쳐진다. 이처럼 주차자리의 부족 등 문제가 끊이지 않는 공동주택에서 일부 비양심적인 입주민 내지 외부인들의 비양심주차, 관리규약 등에 위반한 주차(이하 ‘위반주차’라 함) 혹은 보복주차까지 발생하여 많은 입주민들에게 고통을 가중시키고 있다.
공동주택의 주차에 관하여는 입주자 등은 공동주택관리법 제18조 제2항에 따라 관리규약을 정할 수 있고, 동법 시행령 제14조 제2항 8호에서는 주차장의 유지·운영에 대한 기준을 입주자대표회의의 구성원 과반수의 찬성으로 의결할 수 있다고 규정하고 있다. 이러한 법률규정 등에 따라 아파트 단지 내 주차장의 운영에 관한 사항, 즉 주차대수 및 이륜차 주차 제한 등 입주민들의 주차에 관한 일정한 제한을 규정하는 것이 가능하다. 판례 역시 ‘입주자들은 이 아파트 구분소유자로서 별도의 규약이 존재하는 등의 특별한 사정이 없는 한 이 아파트 대지에 대해 가지는 공유지분의 비율에 관계없이 그 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 적법한 권한을 가지지만, 입주자 등 사이의 주차장 이용에 관한 이해관계의 조정을 위해 관리규약과 같은 별도의 규약을 둘 수 있다’(대법원 2016다252324 판결)고 보아 이러한 관리규약상 입주자들에 대한 주차를 제한한 규정의 효력을 인정하고 있다. 이러한 관리규약상 적절한 주차제한을 통하여 입주민들 전체가 최소한의 필요한 주차공간을 확보할 수 있도록 할 수 있다.
다만 문제는 이러한 관리규약 등에 위반하여 주차를 하는 일부 비양심적인 입주민들이다. 이러한 위반주차 차량에 관하여 가장 흔하게 가하는 제재수단은 주차위반 차량에 대한 경고스티커 부착이다. 그러나 이러한 경고스티커의 경우 접착력을 약하게 하여 부착할 경우에는 제재의 실효성이 없으며, 강력한 접착력을 가진 스티커를 부착할 경우 자칫 형법 제366조의 재물손괴에 해당할 수 있다. 많은 사람들이 스티커를 부착한 것만으로 재물인 차량을 손괴한다는 인식까지는 하지 못하지만, 재물을 손괴한다고 함은 물질적인 파괴행위로 인하여 물건의 본래에 공할 수 없는 상태로 만드는 경우뿐만 아니라 일시적으로 그 물건의 구체적 역할을 할 수 없는 상태로 하는 경우에도 성립한다. 자칫 공동주택의 관리업무를 수행하는 과정에서 형사상의 책임을 질 수도 있는 부분이므로 이 점에 대하여는 유의할 필요가 있다.
한편 위반주차 차량에 대하여 가장 강력하게 고려해 볼 수 있는 방안이 바로 ‘견인조치’이다. 그러나 견인조치는 직접적으로 개인의 사유재산에 물리력을 행사하는 것이므로 관리규약상 주차규정에 위반하였다는 사실만으로 경고스티커 부착 등의 제재를 넘어서 견인이라는 강제조치까지 할 수 있을 것으로 보기에는 다소 어려운 점이 있다. 무엇보다 일반 사유지에 침범한 무단주차와 달리, 공동주택 내 관리규약에 위반하여 주차한 차량이라고 하더라도 외부차량이 아닌 입주민의 차량이라면 타인의 토지에 무단주차한 경우라고 보기 어려워 견인조치가 어려울 수 있다. 또한 견인과정에서 이륜차가 파손 등의 손해를 입게 되었을 때는 그 손해에 대하여 민사상 책임, 즉 이륜차의 파손에 대한 민법 제750조에 따른 위반행위에 기한 손해배상책임이 발생할 가능성이 있으므로 주의를 요한다.
추가적으로 아파트 관리사무소가 직접 견인하지 않고, 관할관청에 주차위반의 이륜차에 대한 견인을 요청하여 이륜차를 견인하는 방법도 검토해볼 수 있으나, 이는 원칙적으로 도로교통법이나 자동차관리법에 따른 견인의 근거가 있어야 한다. 아파트는 내 주차장은 도로가 아닌 사유지이므로 비록 해당 차량이 주차위반을 하였더라도, 도로교통법 제35조 제2항에 따라 경찰서장이나 시장 등이 견인조치를 할 수 없다. 또한 자동차관리법 제26조 제1항 3호는 정당한 사유 없이 자동차를 타인의 토지위에 일정 기간 방치하는 경우에는 이를 강제처리 할 수 있다고 규정하고 있으나, 입주자가 관리규약 등에 위반하여 불법주차를 한 경우에는 원칙적으로는 아파트 주차장에 대하여 공유자의 지위에 있으므로 이를 타인의 토지라고 볼 수 없고, 단순한 주차위반을 방치라고 볼 수도 없어 견인을 할 수 없습니다. 따라서 위 관계법령에 의해서는 주차규정에 위반한 이륜차를 견인할 수 없다.
위와 같이 공동주택의 입주민 간에 발생하는 주차문제에 관하여는 신중한 접근이 필요하다. 다만 견인조치 등 직접적인 방안을 강구하지 않더라도 간접적으로 이를 관리하는 방안이 있다. 공동주택관리법 제14조 제11항은 입주자대표회의의 의결사항은 관리규약, 관리비, 시설의 운영에 관한 사항 등으로 하며 그 구체적인 내용은 대통령령으로 정한다고 규정하고 있으며, 동법 시행령 제14조 제2항 제8호에서는 단지 안의 전기, 도로, 상하수도, 주차장, 가스설비, 냉난방 설비 및 승강기 등의 유지, 운영 기준을 입대의 의결사항으로 규정하고 있다. 이에 따라 공동주택의 주차장 이용대수, 규격 위반시 위반금 부과 등에 대한 것을 관리규약으로 정하여 둔다면 이를 공동주택 내 입주민에게 강제할 수 있고, 위반차량에 대하여 위반금을 부과할 수 있다.
이러한 방안은 여러 공동주택에서 시행하여 효과를 거두고 있는데, 이에 관하여 유사 하급심 판례인 서울동부지방법원의 2013. 4. 3. 선고 2011가단55*** 판결에서는 「아파트 관리사무소가 관리규약상 주차규정에 위반한 입주자들에 대하여 범칙금 명목으로 추가 주차관리비를 징수한 사안에서“집합건물 입주자들이 입주민 편의와 주차질서 유지를 위해 자율적으로 규칙을 정하고 위반 시 합리적인 범위 내의 추가 주차관리비를 받기로 약정했을 때 입주자는 추가 주차관리비를 지급할 의무가 있다」고 판단하였으며, 최근 판례인 부산지방법원 2022. 7. 6. 선고 2021가합48*** 판결에서는 관리규약에 위반하여 주차를 하였다가 위반금을 부과받은 입주민이 입주자대표회의에 대하여 주차방해라 주장하며 그 행위의 금지 및 손해배상을 구하였으나, 판례는 이 사건 공동주택의 주차장 이용제한 등에 관한 관리규약이 아파트의 주차공간이 현저히 부족한 상황에서 한정된 주차구역을 입주민들이 균등하게 이용하기 위한 불가피한 조치로서 합리성이 있음을 인정하고 해당 주차규정을 유효한 것으로 판단하였다.
따라서 공동주택을 관리하는 관리주체 등은 공동주택에 발생한 주차문제를 해결하기 위하여 직접적인 유형력을 행사하기 보다는 관리규약의 개정을 통하여 이를 해결하는 방안을 검토해보는 것이 바람직할 것으로 보인다.
<법무법인 태성 박규훈 변호사(건설분쟁 문의(032-873-9290)>
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▲대한변호사협회 건설전문변호사 ▲대한변호사협회 재개발, 재건축전문변호사 ▲아파트하자소송 변호사 ▲전) 팜팩토리 법률 자문 변호사 ▲전) 예그리나 법률 자문 변호사 ▲인하대학교 법학과 졸업 ▲전북대학교 법학전문대학원 졸업 ▲사법연수원 하계연수
